主题：苏城热议：房产新政下 商业地产是否正当时

早在今年年初，就有房地产预言，今年，商业地产将迎来春天。 4月份楼市新政对住宅的打击，让很多人更是看到了商业地产的价值。相关统计显示， 5月份苏州将有1000余套商业房源进入楼市，共有8个商业楼盘推出新房源。

新政拉平了成本

受土地性质和使用年限的不同，包括商铺、写字楼和酒店式公寓在内的商业类项目贷款条件比住宅严格不少，要求首付至少五成，贷款利率为基准利率的1.1倍，同时按揭年限最长为10年。在此前历次楼市的信贷政策调控中，商业项目也一直执行这一单独的政策，并不受住宅放贷屡屡收紧的影响。

首付五成、基准利率的1.1倍，商业地产贷款的规定与4月14日国务院出台的房地产二套房调控新政已基本一致。毫无疑问，新政拉平了住宅与商业地产的成本。在新政下，购买住宅与购买商铺、写字楼等商业地产的所需要的自有资金已经差别不大。

另一方面，随着新政的实施，其对住宅房地产市场的影响正在不断显现，住宅类房源成交量连续下降。众所周知，此轮房地产调控政策主要针对住宅市场，并没有针对商业和写字楼市场。

业内人士告诉记者，从物业价值看，商务写字楼的中长期收益是一定大于住宅的。因为住宅面对的消费群体大多是个体，属于消费性质的，而商铺、写字楼的消费群体是公司或者是一些较具实力的个体，出租商铺、写字楼能够获利，并可以创造价值。几个因素综合在一起，是否意味着很多民间资金会由住宅市场转向商业地产呢？

1000余套商业房源5月入市

正是看中了商业地产所蕴藏的价值，部分商业地产开发商正在积极行动，希望选准契机上市销售。据不完全统计，苏州5月将有1000余套商业房源涌入楼市，共有8个商业楼盘推出新房源，推盘量相当可观。而下半年商业地产将有近3000余套房源涌入楼市，将形成较为集中的放量。

记者从5月1日至5月4日园区住博会上了解到的情况来看，有将近15家商业楼盘参展，推出近1500套房源供市民选择，像置地星虹国际、亿象城、汇金新地、中国食品城、环球奥食卡城等都推出了数量可观的项目供有需求的市目选择。

置地星东环，预计5、6月份开盘，总共有99套写字楼；中国食品城（又名东宝盛世商业广场），目前在售约剩50套左右；预计6月后将推二期，约总推150套；亿象城预计1－5幢商铺在6月底一起推出，大约共200－300套；中国工艺文化城，5月底或6月初开盘，预计推80000平方米商铺，50－60套左右；沸腾CBD，预计5月份推出70－80套的商住的酒店式公寓，总共200多套；置地星虹国际，目前在售约30套左右，有16、17、21层在售，面积70-200平方米，还有一部分新盘首次亮相，如嘉安都市VIP、置地星月阁等。

从以上数据可以看出，2010年商业新盘较多，5－6月份即将开盘的也不在少数。记者了解到，多数近期新盘开盘的价格都未定，多数负责人称，“目前开盘的商业楼盘数量比较多，各区域各楼盘都在观望，观察商业地产的楼市状况，不到开盘时，价格出不来。 ”

商业地产的高回报让人眼红

一铺养三代。商业地产的价值向来被者看好。但是，其实对于广大老百姓来讲，商业地产毕竟是一个陌生的领域，的商铺开不起来、租不出去的情况也曾在各地都出现过。跟住宅相比，商业地产更需要专业的知识和独到的眼光。“住宅出不了手，就以自住，而且从住宅的需求量来看，远远高于商业地产。商铺一旦出不了手，就会烂在手里。 ”作为产品，商业地产的风险也远高于住宅，而这也是很多普通老百姓不敢进入商业地产的一个重要原因。

博思堂地产综合服务股份有限公司副总经理王九一告诉记者，防通胀、稳定的收益、稳定的，这些因素是经济类物业崛起的重要条件，与上海、深圳等地相比，苏州人均商业面积还处于较低的水平，消费总量还比较弱，随着各区域基础设施、交通条件的不断提升和改善，苏州的商业和商业价值正在被不断地挖掘出来。

记者了解到，也就是在这几年当中，城市综合体、酒店式公寓、写字楼等商业形态不断出现，率等新的名词也开始出现在了普通老百姓的视野里。比如酒店式公寓，作为商业地产中的主要组成部分广受商务人群的青睐，租金节节看涨。比如写字楼每年6%－8%。率让很多有闲钱的市民听着就心动。再比如临街商铺一年几十万的租金很让人眼红。

地产商热捧商业地产

在市民眼红商业地产的高回报同时，房地产市场的另一个现象也值得关注。部分过去从未涉足商业地产房地产企业好像在突然之间转向了商业地产。房地产老大万科就是如此，前不久，万科突然发力商业地产，在4月前半个月一举攻下三个商业地产项目，且宣布将商业地产资产比例提升至20%。

保利也在2009年年报中透露，打算在未来3~5年内将商业地产额占其全部额的比例提升至30%。如果该目标顺利实施，未来3年内，该公司将向商业地产领域投入近300亿元。

华润置地同样不甘人后，近日公司透露未来商业地产资产比例与利润贡献率将提高至40%。

王九一分析，商业地产需求的增加推动商业地产价值回归。而此轮住宅地产调控，更是加快了商业地产的价值回归。

商业地产是否正当时？

但是，是否真如大家所期待的一样，商业地产因“政”得福迎来新的发展契机呢？此时商业地产是否正当时？

记者发现，与预期的有些出入，在五一住博会上，此前一直被看好的商业地产并没有因此而客户盈门，商业地产的展位，显得冷清。

对此，我爱我家市场部企划王晓春表示，新政出台之后，住宅市场部分改善型购房需求将受到直接打击，观望情绪有所滋生，而对于性需求，完全转向商业地产并不现实，商业的风险更高、专业度要求也更高，一些地段较好、业态设置完善的商业项目或会有变热可能。另外从政策分析看，新政的确利好商业地产，但是在以刚需为主导的住宅市场上，客人群数量相对有限，所以小群体未必带来商业地产的热效应。

许多业内人士认为，短期内部分游资可能会进入商业地产，但他们不会成为中国商业地产发展的主流。因为商业地产的需要通过商业的专业运营来提升地产的价值，从这个意义上说，商业地产没有散客者炒作的空间。

王九一说，商业地产，还是“价值为主”，首先要看项目的规划价值，包括其区域价值、人口流量、交通的改善等；第二要看其经营价值，包括项目所在地消费需求是否旺盛等；第三要考虑自己的能力，“商铺是需要养的，因此它适合有能力的人，时也要慎重地选择区位和地段。”

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