咳咳，最近在论坛中房子的小伙伴很多，大家问了很多问题，一句两句很难解释清楚，今天撩起袖子大干一场，从看房阶段开始，到付定金、办贷款、最后交易，把几个风险点提供出来，希望对大家有用。 第一阶段：看房子 怎样找到自己需要的房子？几乎每天都在回答这个问题。到想要的地段去转一圈，可以通过中介，也可以网上找个人房源。 一．通过中介 对于买家来说，如果选择中介带着你看房，首先，要确定遇见的房东确实是房东，不是中介冒充的，这个看气场，你懂的，提出看身份证也可以。 看完房子照例中介要让你签《看房单》甚至带有居间条款的《看房单》。尽可能不！要！签！特别是你指定的房子没有、而带你看另一套时，因为，那不是你的最初诉求。 如果一定要签，那么请逐条看条款，不满意的都可以划掉。特别注意，有些中介提供的所谓“看房单”，既是看房单，也是居间合同。那就意味着，即便买房不成，看房者也要承担法律责任，如果打官司，有的法官会判决看房者承担起居间合同的法律责任。 二、通过网上 网上信息难辨真假现在已经众所周知，中介行业被做烂了的一个原因就是现在大多数中介不是通过原本他们的服务挣钱，而是通过信息不对称来挣钱，他们掌握着房源的信息，在网上挂性价比相当高的房子钓饵，然后推荐别的房子。所以现在做真房源成为了一个市场。 第二阶段：达成意向要付定金了 这个阶段有几个原则。大的原则是，不存在没有风险的交易，支付定金到时间越久风险越大。定金一定要交，这是对双方的约束。额度自己把握，交的越多，意味着卖家可能赔给你的越多。 这个阶段就可以去核对房子具体信息了。首先，是到房产交易中心查询是否有抵押，最常见、最合理的是按揭抵押，上家还有贷款是很正常的情况，这个必须在合同上预留足够的时间安排，因为卖家收到下家的首付款后用作提前还款，大部分银行审批提前还款的时间要2-3个月，时间比较漫长，合同签订时要写预留一定时间，否则有可能因此触发违约以及合同无效，对双方都是损失。 然后要说，到当地派出所核对房子户口的事。提醒一句，买家拿着预售合同到派出所，有被拒的可能性，对此，可以提出让卖家陪同去派出所验核户口，卖家没有问题的话，没有拒绝的理由。另外，可以在交易合同中在补充条款中写清楚，由房东自己提供户口情况证明。如果交易前有户口没有迁出，也不要紧，正式卖房合同可以约定迁出时间以及高额滞纳金，也可以多留一部分交房押金。因为，法院本身不会判决户口所在者签出户口，但可以判决支付高额滞纳金。 定金合同，有时候是一张便条，有时候是中介提供的居间合同，这些合同里面充斥着经过精心设计的陷阱，最常见的陷阱就在这里。明明是上下家之间你情我愿的事，却来了个第三方——因为一旦你们签了居间合同，就意味着要承担法律义务。这不仅仅意味你们就要多支付一笔给第三方的费用，核心问题是这种错综复杂的关系就是痛苦的开始，三方利益的博弈远远复杂与两方博弈，这也是中介最令人诟病的所在之一。而其实，不管哪一方违约，不仅定金损失、交易不成，还不得不付一笔佣金给中介所以谈价格之前一定要把中介费谈好，签居间合同和定金合同之前一定要钱盖了中介公司章的佣金确认书。 第三阶段：踏出重要的签合同一步 “网签”是神马？“网签”被神秘化也是中介的严重误导。一句话就可以让你们明白：“网签=买空白合同”。（现在的空白合同不是一本已经印刷完毕的文本，而是通过交易中心电脑当场打印装订的一本厚厚的标准法律文书。）网签就是通过交易中心电脑打印出来的空白格式合同。两种地方都可以打印，房地产交易中心大厅，或知名连锁中介门店。拿到空白合同后，到交易中心或中介门店输入房产基本信息（地址，面积之类），这样交易中心电脑里就留存了你的信息，防止了一房多卖(当然，网签买卖双方同时到场才可以取消的)，然后直接打印6-7份(以后办贷款手续等都要用)备用。 仔细看这一段话哦。政府提供的格式合同最大的优点，是权利和义务双方基本上平等，但双方需要特别学习的是，是学会利用附加合同，把特别需求和关注点在附加合同中详细约定。如，户口问题，户口多久迁走要约定，并且约定高额滞纳金，万一闹上法庭，法院不会强制执行迁户口，但会根据合同法敦促双方履行支付滞纳金等义务。还有，交易期间的水电煤账单谁付、房子维修基金归属谁、具体交钥匙的日期（也就是房屋实际交付日期）、还有是否产权车位、学区房交接问题等等，都要有约定。建议，付定金和签合同放在同一天，直接作为附属条件写在合同里。两者时间越短，越降低了因为政策改变等因素让交易不成功的概率。 我再普及，任何合同，最重要的是写上签订合同的日期，如果没有敲定时间节点，有些合同条款写的再好也难以执行。 另外，再强调一点，房地产政策一直在变来变去，在交易过程中遇上国家政策的出台形成纠纷，非常常见。对此，在合同的备注条款里面，要有双方事先的约定，不怕一万，只怕万一。约定选择可以：合同终止，卖家承担，买家承担，或者根据新政策各自承担。 第四阶段：交易流程走起来 到这个阶段，已经可以和小伙伴道一声恭喜了。走流程，这完全是操作层面的事。 核定房价是一个重要环节。房价可以做低，但做低是有下限的。税务局派驻每个交易中心的服务窗口，电脑里有每个小区的“交易指导价”，你们交易双方约定的房价不能低于指导价，否则就无法进电脑，这个价格其实可以和税务局人员好好商量让他们告知。核税完毕，房屋的价格估值就完成了。 然后是贷款。贷款完全不需要通过中介，银行支行以上的个人贷款，个贷部直接进去问，银行工作人员肯定会热情接待，他们的业务能力远超中介，提供的答案几乎都是准确的，如果需要包装例外。 各个银行内控制度不一样，同样央行政策下，每个银行对个贷风险理解和风控手段都不一样。我的经验是，各大城商行的进取心要远远高于四大银行，这是买家的优势。篱笆有许多大神，都愿意回答问题。 公积金的问题也要说。公积金的使用和贷款完全没有商业贷款友好，建议大家不要贷纯公积金贷款而是组合贷款，这样可以避免个人和硬邦邦的公积金中心打交道，哪怕商业贷款部分再少，都可以让银行代劳。商业贷款虽然利息高很多，但还款方式变更起来更容易，有利于买家后几年的财务分配。 还款方式有等额本金、等额本息，还有特别的气球贷、接力贷等等），究竟哪一种划算？非常肯定地告诉大家，在利率一样的情况下，任何一种还款方式都是一样的，因为你实质占用银行资金的时间是一样的。区别在于，你对自己未来的财务情况要有比较确定的预测性，用合适的方式匹配对自己有利的还款方式，这才是收益“最大化”。 作为我们小老百姓，个人建议还款时间越来越长。换个角度想问题，老百姓问大银行借钱，也就只有房贷一种方式，而且隐形通胀向来高于银行利息，银行的利率一直是有滞后性的。这等于是银行在为你打工，而且贷款时间越长越能冲淡利息形成的压力，因为通胀率会抵充高昂的利息。 好了，我最后就说到这里。最后再啰嗦一下，办好房贷，交易双方再一次拿着买卖合同和贷款合同，带着身份证，房卡上所有的人到场，到交易中心拿到房产证。交易中心收齐这些资料后，会等银行发函通知贷款下放。最后的最后，上下家再一起去物业那里改名字，水电煤过户、维修基金顺利让渡。 手拉手交易就酱紫愉快地完成了，撒花，恭喜。祝你成功。
咳咳，最近在论坛中房子的小伙伴很多，大家问了很多问题，一句两句很难解释清楚，今天撩起袖子大干一场，从看房阶段开始，到付定金、办贷款、最后交易，把几个风险点提供出来，希望对大家有用。
第一阶段：看房子
怎样找到自己需要的房子？几乎每天都在回答这个问题。到想要的地段去转一圈，可以通过中介，也可以网上找个人房源。
一．通过中介
对于买家来说，如果选择中介带着你看房，首先，要确定遇见的房东确实是房东，不是中介冒充的，这个看气场，你懂的，提出看身份证也可以。
看完房子照例中介要让你签《看房单》甚至带有居间条款的《看房单》。尽可能不！要！签！特别是你指定的房子没有、而带你看另一套时，因为，那不是你的最初诉求。
如果一定要签，那么请逐条看条款，不满意的都可以划掉。特别注意，有些中介提供的所谓“看房单”，既是看房单，也是居间合同。那就意味着，即便买房不成，看房者也要承担法律责任，如果打官司，有的法官会判决看房者承担起居间合同的法律责任。
二、通过网上
网上信息难辨真假现在已经众所周知，中介行业被做烂了的一个原因就是现在大多数中介不是通过原本他们的服务挣钱，而是通过信息不对称来挣钱，他们掌握着房源的信息，在网上挂性价比相当高的房子钓饵，然后推荐别的房子。所以现在做真房源成为了一个市场。
第二阶段：达成意向要付定金了
这个阶段有几个原则。大的原则是，不存在没有风险的交易，支付定金到时间越久风险越大。定金一定要交，这是对双方的约束。额度自己把握，交的越多，意味着卖家可能赔给你的越多。
这个阶段就可以去核对房子具体信息了。首先，是到房产交易中心查询是否有抵押，最常见、最合理的是按揭抵押，上家还有贷款是很正常的情况，这个必须在合同上预留足够的时间安排，因为卖家收到下家的首付款后用作提前还款，大部分银行审批提前还款的时间要2-3个月，时间比较漫长，合同签订时要写预留一定时间，否则有可能因此触发违约以及合同无效，对双方都是损失。
然后要说，到当地派出所核对房子户口的事。提醒一句，买家拿着预售合同到派出所，有被拒的可能性，对此，可以提出让卖家陪同去派出所验核户口，卖家没有问题的话，没有拒绝的理由。另外，可以在交易合同中在补充条款中写清楚，由房东自己提供户口情况证明。如果交易前有户口没有迁出，也不要紧，正式卖房合同可以约定迁出时间以及高额滞纳金，也可以多留一部分交房押金。因为，法院本身不会判决户口所在者签出户口，但可以判决支付高额滞纳金。
定金合同，有时候是一张便条，有时候是中介提供的居间合同，这些合同里面充斥着经过精心设计的陷阱，最常见的陷阱就在这里。明明是上下家之间你情我愿的事，却来了个第三方——因为一旦你们签了居间合同，就意味着要承担法律义务。这不仅仅意味你们就要多支付一笔给第三方的费用，核心问题是这种错综复杂的关系就是痛苦的开始，三方利益的博弈远远复杂与两方博弈，这也是中介最令人诟病的所在之一。而其实，不管哪一方违约，不仅定金损失、交易不成，还不得不付一笔佣金给中介所以谈价格之前一定要把中介费谈好，签居间合同和定金合同之前一定要钱盖了中介公司章的佣金确认书。
第三阶段：踏出重要的签合同一步
“网签”是神马？“网签”被神秘化也是中介的严重误导。一句话就可以让你们明白：“网签=买空白合同”。（现在的空白合同不是一本已经印刷完毕的文本，而是通过交易中心电脑当场打印装订的一本厚厚的标准法律文书。）网签就是通过交易中心电脑打印出来的空白格式合同。两种地方都可以打印，房地产交易中心大厅，或知名连锁中介门店。拿到空白合同后，到交易中心或中介门店输入房产基本信息（地址，面积之类），这样交易中心电脑里就留存了你的信息，防止了一房多卖(当然，网签买卖双方同时到场才可以取消的)，然后直接打印6-7份(以后办贷款手续等都要用)备用。
仔细看这一段话哦。政府提供的格式合同最大的优点，是权利和义务双方基本上平等，但双方需要特别学习的是，是学会利用附加合同，把特别需求和关注点在附加合同中详细约定。如，户口问题，户口多久迁走要约定，并且约定高额滞纳金，万一闹上法庭，法院不会强制执行迁户口，但会根据合同法敦促双方履行支付滞纳金等义务。还有，交易期间的水电煤账单谁付、房子维修基金归属谁、具体交钥匙的日期（也就是房屋实际交付日期）、还有是否产权车位、学区房交接问题等等，都要有约定。建议，付定金和签合同放在同一天，直接作为附属条件写在合同里。两者时间越短，越降低了因为政策改变等因素让交易不成功的概率。
我再普及，任何合同，最重要的是写上签订合同的日期，如果没有敲定时间节点，有些合同条款写的再好也难以执行。
另外，再强调一点，房地产政策一直在变来变去，在交易过程中遇上国家政策的出台形成纠纷，非常常见。对此，在合同的备注条款里面，要有双方事先的约定，不怕一万，只怕万一。约定选择可以：合同终止，卖家承担，买家承担，或者根据新政策各自承担。
第四阶段：交易流程走起来
到这个阶段，已经可以和小伙伴道一声恭喜了。走流程，这完全是操作层面的事。
核定房价是一个重要环节。房价可以做低，但做低是有下限的。税务局派驻每个交易中心的服务窗口，电脑里有每个小区的“交易指导价”，你们交易双方约定的房价不能低于指导价，否则就无法进电脑，这个价格其实可以和税务局人员好好商量让他们告知。核税完毕，房屋的价格估值就完成了。
然后是贷款。贷款完全不需要通过中介，银行支行以上的个人贷款，个贷部直接进去问，银行工作人员肯定会热情接待，他们的业务能力远超中介，提供的答案几乎都是准确的，如果需要包装例外。
各个银行内控制度不一样，同样央行政策下，每个银行对个贷风险理解和风控手段都不一样。我的经验是，各大城商行的进取心要远远高于四大银行，这是买家的优势。篱笆有许多大神，都愿意回答问题。
公积金的问题也要说。公积金的使用和贷款完全没有商业贷款友好，建议大家不要贷纯公积金贷款而是组合贷款，这样可以避免个人和硬邦邦的公积金中心打交道，哪怕商业贷款部分再少，都可以让银行代劳。商业贷款虽然利息高很多，但还款方式变更起来更容易，有利于买家后几年的财务分配。
还款方式有等额本金、等额本息，还有特别的气球贷、接力贷等等），究竟哪一种划算？非常肯定地告诉大家，在利率一样的情况下，任何一种还款方式都是一样的，因为你实质占用银行资金的时间是一样的。区别在于，你对自己未来的财务情况要有比较确定的预测性，用合适的方式匹配对自己有利的还款方式，这才是收益“最大化”。
作为我们小老百姓，个人建议还款时间越来越长。换个角度想问题，老百姓问大银行借钱，也就只有房贷一种方式，而且隐形通胀向来高于银行利息，银行的利率一直是有滞后性的。这等于是银行在为你打工，而且贷款时间越长越能冲淡利息形成的压力，因为通胀率会抵充高昂的利息。
好了，我最后就说到这里。最后再啰嗦一下，办好房贷，交易双方再一次拿着买卖合同和贷款合同，带着身份证，房卡上所有的人到场，到交易中心拿到房产证。交易中心收齐这些资料后，会等银行发函通知贷款下放。最后的最后，上下家再一起去物业那里改名字，水电煤过户、维修基金顺利让渡。
手拉手交易就酱紫愉快地完成了，撒花，恭喜。祝你成功。