主题：22城首批集中供地效果不及预期，从上海模式看政策调整三大方向

【22城首批集中供地效果不及预期，从上海模式看政策调整三大方向】#房地产# #房产# 2021年3月中旬，长春率先发布首批次住宅用地供地计划，开启22城首批集中供地的序幕。截至6月30日，22个重点城市已全部完成首批集中供地，其中长春和厦门已完成第二批集中供地。但基于多个因素，“两集中”政策稳地价、稳预期效果并不明显，核心一二线城市土拍热度依旧较高，上海、北京等城市是为数不多调控效果相对较好的城市。需求端：22城土拍热度分化加剧“两集中”首批供地政策效果不及预期上半年22城全部完成住宅用地首批集中出让，成交楼面价较去年全年有所上升。2021年上半年，22个重点城市全部完成首批集中供地出让，合计成交住宅用地878宗，成交规划建筑面积11126万平方米，成交金额10690亿元；整体成交楼面均价9591元/㎡，较2020年成交楼面均价上涨38.3%。出让金方面，杭州和北京首批集中供地成交金额分别为1178和1110亿元，超过其2020年出让金总额的一半；福州、青岛和深圳首批集中供地成交金额不足2020年全年的20%。22城住宅用地首批集中出让土地竞拍热度有所分化，重庆、厦门、杭州、南京土地市场热度相对较高。其中，重庆、厦门成交楼面价较去年全年分别上涨85%和71%，其中厦门首批成交的5宗土地中3宗竞价达到上限价格；杭州41宗地块以竞自持成交，占总土地出让的72%，最高自持比例达40%；南京36宗地块触顶成交，有地块经过158轮报价。长春、青岛等城市土地市场热度相对较低，其中长春竞拍前有8宗地块中止出让并有2宗地块流拍；青岛成交的55宗宅地中，有54宗以底价成交，并有1宗地块流拍。整体来看，热点城市首批集中供地土拍热度依旧较高，部分城市竞价达上限地块数量不减反增，多数城市地价明显攀升。“两集中”政策稳地价、稳预期效果不及预期，一方面是因为22个重点城市多为城市群核心城市，经济基本面较好，人口持续净流入，市场需求充足，本身就是规模房企重点布局和长期深耕的城市，对房企维持规模增长、保持稳定去化、保障现金流安全和实现品牌沉淀等方面影响深远。另一方面，22城首批供地主要集中在二季度，对规模房企年内推货节奏和市场份额影响较大，房企补货意愿强烈。除此之外，重庆、武汉等热点城市土拍规则相对宽松或是首批集中供地热度难降的主要原因之一。限地价方面，重庆、武汉首批集中供地不限地价，导致整体溢价上涨；限房价方面，广州等城市对销售价格不设限制，部分优质地块房企竞争激烈，板块地价被刷新；资金端方面，除个别地块外，热点城市保证金比例在20%左右，低于郑州和长沙的50%，其中杭州采取5000万托底保证金机制降低房企资金压力，进一步加剧市场竞争。与此相反，上海和北京等城市的土拍规则较为严格，竞价达上限价格地块比重相对较低。其中，上海通过设置一整套完善的土拍规则，将首批集中供地的溢价水平保持在合理范围，引导房企理性拍地，促进房地产市场健康发展。