主题：签合同需注意霸王条款（转载）

本期讨论话题:如何应对买房合同中的霸王条款<6915>字节
wolfhelp 2006-11-13 10:07:26发表于房地产门户-房天下>业主论坛> 楼市话题业主论坛

讨论话题：
房地产买卖合同条款应该由买卖双方协议后共同达成，但开发商却普遍采用单方面拟定的“霸王合同”，凭借自己的强势地位，摆出“合同都是这么写好了的”，“不签就不卖”的“霸王”面孔。而这些“霸王条款”无一例外设下了“陷阱”！在销售过程中，售楼小姐笑意盈盈的背后，同样可能熟捻的操作设计好的“技巧”，等待购房心切的消费者“入套”。
   期望通过本主题的讨论，能够让大家全方位了解房地产买卖合同中的霸王条款。

tuyoki:八大“霸王条款”
霸王条款１
产权证备案时间过长

    ●霸王规定：出卖人应当在商品房交付使用后７３０天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

    ● 点评：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证，我国《商品房销售管理办法》中明确规定的时间是６０天，所以房产开发企业在合同中规定７３０天、３６０天或者１８０天的期限，都是尽量延长其所负责任的履行期限。过长的期限可能造成房屋买受人无法及时办理房屋权属登记手续，极大损害买受人的合法权益。

霸王条款２
楼宇外墙不属业主共有

    ●霸王规定：该商品房所在楼宇屋面使用权、外墙面使用权及户外广告的使用收益权归出卖人享有。

    ●点评：根据我国《物业管理条例》等规定，建筑物外墙（面）、屋顶平台等属于共用部分，业主依法享有占有、使用、收益、处分的权利。房地产开发企业预定的上述条款将本属于业主享有的合法权益据为己有，明显损害了业主的共同利益。


霸王条款３
违约金约定不对等

    ● 霸王规定：逾期超过１日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的５％向出卖人支付违约金。逾期交房期限为１００日，从合同规定最后交付期限第二天到实际交付日为止，出卖人按日向买受人支付房价的万分之１的违约金，合同继续履行。若超过１００日，买受人有权解除合同，但是此时出卖人交给买受人的违约金比例是万分之０．１。

    ●点评：买受人和出卖人在逾期付款和逾期交房的期限和处罚上存在明显的不对等，违反了公平原则和平等互惠原则，加重了商品房买受人而减轻了房地产开发企业的违约责任。


霸王条款４
禁止买方调整合同条款

    ●霸王规定：“买受人逾期付款的违约责任”、“出卖人逾期交房的违约责任”和“产权登记的约定”是双方当事人在平等自愿的基础上协调确定的，双方同意不得在任何情况下，以任何形式和借口对该约定中的相关比例提出任何调整主张。

    ●点评：房地产开发企业预订的上述条款假“平等自愿”之名，行恣意剥夺消费者意愿之实，排除、限制了商品房买受人依法享有的请求增加或适当减少违约金的权利，明显损害了商品房买受人的合法权益。


霸王条款５
延期交房免责范围过大

    ●霸王规定：除了包括人力不可抗拒的自然灾害以及其他不可抗力外，特殊原因还包括市政配套而引起的停水、停电等和政府法规等对正常施工产生的影响。

    ●点评：房地产开发企业因为不可抗力因素延迟交付，依法可以免除责任。但因第三人的原因延迟交付造成违约的，仍应向买受人承担违约责任。开发企业与第三人之间的纠纷，与买受人无关。还有，若房地产开发企业延迟履行后发生不可抗力的，责任也不能免除。


霸王条款６
认购书只规定认购人责任

    ●霸王规定：若认购人没有按照约定时间与开发企业签订购房合同，开发企业有权没收认购人定金，并将该房产另售于他人，无需另行通知认购人。认购人保证将来不以《合同》内容无法协商一致等为由拒购上述房产，否则开发企业有权没收其预付的立约定金。 

    ●点评：上述条款，排除、限制了商品房买受人日后与开发企业订立合同时进行平等协商的机会和权利，也加重了商品房买受人的责任，损害了买受人的合法权益。


霸王条款７
单方面指定物业公司

    ●霸王规定：买受人办理交房手续的同时，必须与出卖人指定的物业管理公司签订物业管理协议，或双方同意该商品房前期物业管理委托某物业管理公司进行管理并按约定收取物业管理费用。

    ●点评：根据有关规定，房地产开发企业在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，应当通过招标投标方式聘物业管理企业，不得违反规定指定物业管理企业。此外，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平适当的原则合理厘定。


霸王条款８
房产广告“不算数”

    ●霸王规定：出卖人之前所发布广告、宣传图册、模型等不构成合同的组成部分，不约束双方。

    ●点评：开发企业以广告等刺激买受人产生购房动机，无异于预售商品房价值和效用上的“担保证明”。在买受人根据这些资料购房后，开发企业以“不构成合同组成部分，不约束双方”条款，对抗买受人，显然严重违反诚实守信原则。

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