主题：链家会有更好的发展链家作出新的贡献

“链家地产”首席分析师张月认为，这作用到北京房地产市场，链家认为具体表现为：第一，政策调控期，消费者对于价格高度敏感。链家注意到从9月北京第二周供应的新建商品房项目来看，由于价格有所上涨，9月第三周的成交量即环比第二周下跌，链家看到，相比较而言，一些项目由于推盘价格相对周边项目较低，出现了当日售罄的现象。链家可以看出一旦新项目价格相对周边出现上升，随即市场遇冷，消费者对于价格高度敏感。第二，链家注意到80%二手房需求者对于业主的调高价行为不能接受，另外20%则表示会适度观望，视具体情况而定。第三，链家认为消费者对于未来调控继续深入执行或再次出台新政策预期依然很重。第四，链家预计未来短期内新建商品住宅涨价的可能性不大。9月共7个项目入市，链家注意到中旬供应的房源价格相对较低，这反映出开发商对于买方市场的一种回应，即迎合链家购买者的需求“低价开盘，以价换量”。

链家地产表示，9月份一、二手房成交均创下4月新政后高峰，链家注意到尤其是9月底新建商品住宅、二手房住宅均连续多日单日成交突破800套，链家看到几乎回到调控前成交峰值水平，链家认为而此次调控仿佛化骨绵掌，从表面看较温和，而实际给予地方执行上预留的空间非常大，链家认为将使第二波观望迅速形成，成交出现急刹车，链家注意到十一期间市场成交预计日均难以超过200套，链家认为将成为近几年来最冷“黄金周”。

　谈及自己的兴趣爱好，谢田鹏说，下象棋是一个很不错的放松方式，因为遇到挫折时，它可以让自己稳定情绪，放平心态，保持冷静，以最快的速度重新投入到工作之中。

　　秉承着认真细致的工作作风，客户到了之后，谢田鹏要求链家店员一个人接待，另一人倒水。因为在接待链家客户时应该认真专心地和他谈，为了保证精力集中，由其他链家店员来倒水，这也是一种专业态度的体现。给链家客户解答问题时，用真诚去打动链家客户，以专业把链家客户的问题解决好。以诚信服务链家客户，以魅力吸引链家客户，以专业打动链家客户。至于链家门店特色方面，谢田鹏则认为，链家士气是第一，对链家客户的服务一定要坚持到最后，包括签约后的评估、协议，因为服务并不是随着签约的结束而终止。谢田鹏强调，在这一点上，一定要务实。同时，还要给新人创造机会，并要求整个店面展现都要保持很高的士气，用语文明，以阳光的笑容去服务客户。

　　谢田鹏告诉记者，能够在链家地产工作和成长，自己感到非常的骄傲和自豪。作为一名店经理，要想具有绝对的说服力，就要在日常的工作中以身作则。要求链家店员做到的事情，首先自己一定要做到，而且高水准、超额度的完成，这样才能为链家团队成员树立一个良好的形象和楷模。链家提倡合作共赢，只有每一位链家成员充分发挥他的力量和潜能，链家团队才能“赢”！充满活力与激情，具有狼群的特性，只要咬住了，就不会轻易的放松，这就是谢田鹏的链家团队品性。

　　事实上，一直以来他心中都存着这样一个信念：所谓成功，就是在万念俱灰坚持不住时再挺一下。因为他认为，离成功最近的时候往往就是最容易失败的时候，所以一定要重视这个阶段，挺过这个难关。链家首先在一个服务行业，因此面对链家客户始终诚信为本，热情服务。在租赁业务方面，谢田鹏提醒链家业主仔细检查房屋是否存在隐患，为客户考虑房屋周边的配套设施是否齐全，便于生活出行；在买卖业务方面，则会提前实勘房屋，详细了解所售房屋的特点，以链家客户需求为出发点。同时令谢田鹏感到十分骄傲的是，在链家地产龙禧园店自己拥有一批素质高、专业性强的经纪人，并承诺将竭诚为所有链家客户提供最专业的房产咨询和置业服务。

链家为了帮助客户更好的理财，实现财产安全，中国建设银行为链家地产的客户免费办理信用额度不低于1.5万元的信用卡，确保链家客户在房屋买卖过程中的资金安全，中国建设银行还将为链家地产的客户免费办理VIP金卡，优先享受银行窗口等一系列VIP金卡的优惠服务，链家客户还将同时享受链家地产金牌会员的信用，优先选房、参与公司组织的各项置业爱家活动等多重礼遇。

　随着房地产市场的不断繁荣，二手房市场成交量不断扩大，客户要求日益提高，银行的各项业务也势必向存量房市场需求倾斜，因此，此次的合作只是一个开端，随着银行与经纪公司之间的更深入的发展与协作，一系列惠民、利民的方案将不断地被挖掘、呈现，让天津的老百姓确实享受到金融服务的优势与房地产经纪提供的便利。链家地产总经理宋春晖先生最后表示：“链家是一个对社会负责任的公司，链家希望建立的是一个完善的客户服务系统，让链家引领房地产经纪行业向更专业、更快捷、更高效的方向发展。”

无独有偶，二手房供需比也跌至冰点。据“链家地产”市场研究部统计数据分析，需比出现由高到低或由低到高本质变化的2—3个月后，房价拐点也会相应出现，因此，链家看到供需比也可视为是影响房价变化的一种领先指标，链家纵观2007年至今供需比变化，当前已跌至1：2.7左右近四年来又一个新低，因此“链家地产”副总裁林倩认为，供需比支撑价格上涨动力几乎不存在，并且链家认为将在未来两个月显现出来。

链家特别提出供需比，这个一般的媒体和报道当中很少看到，但是链家在几次价格趋势研究当中都会发现供需比对房价、成交量的微妙的关系，所以我们提出来跟在座的媒体分享，我们都知道成交量，各位媒体都非常熟悉，成交量一定是成交价格的指标，如果成交量快速增加了一两个月价格一定上行，如果成交量萎缩价格一定会下行，但是链家发现供需关系的结构变化不但是房价的领先指标，更是成交量的领先指标，以链家来说，我们每天都会统计系统当中新增的房源和客源量，这之间的结构比例关系我们就称之为供需比，根据链家地产市场营销中心长期的监测发现1：3的数字可以当作北京供需比的常态的平衡值，链家认为北京长期来说供需就是不平衡的，但是链家认为新增一套房源对应三组新增客源的时候房价就会蠢蠢欲动，成交量也会上升，由成交量上升带动房价上行，如果供需比持续在1：3以下，成交量萎缩，房价会出现下行。

链家注意到跟过去一样，成交量仍然是二手房价领先的指标，我们可以看到在2010年8月，链家知道四月调控之后房价慢慢的往下走，六月份的时候跌幅10%左右，链家注意到但是随着八九月份成交量的扩大，我们看到九月份北京二手房的房价和八月份相比还上涨了2%以上，链家会关心的是二次调控之后房价怎么变化，链家最近注意到二次调控政策出台以后北京二手房成交量的变化，之前有一些报道提到国庆期间，十一到十月七日北京二手房只网签了150套，链家看到北京的二手房成交量暴跌了90%以上，这个类

链家这次提出了一个新的研究课题，北京二手房业主心理变化，链家知道北京二手房业主长期以来都是非常强势的，在座的链家媒体朋友买过房子的大概也有感觉，所以链家针对北京二手房业主心理价位的变化也做了研究，蓝色的曲线是实际成交的房价，红色的部分是二手房业主心理价位的变化，链家认为，当房价下行的时候，蓝色这条线下行比较明显的，08年的这段时期业主的心里价位也往下走，但是链家看到下降的幅度没有成交价高，说明市场不好的时候成交量变少了，什么样的房子可以成交，就是低于市场价格的房子成交，但是没有成交的房子不是卖不掉，链家认为多半是因为业主不愿意降价，或者降价的幅度不到市场可以接受的价格，链家注意到业主的心态是宁可市场好了再卖也不愿意降价，所以链家看到业主的惜售心态是明确的。当房价再往上走的时候，链家看到业主的心理价位往上走的幅度非常高，因为房价上行，购房者追价的意愿非常的明显，所以链家看到09年到2010年三四月份的时候，链家业主的心理价位和成交价差距是非常小的，不管业主房价怎么样上调，总有人愿意买，所以价格差距就会变得比较小，但是链家注意到新政出来以后，我们发现这两者之间的差距又拉开了，链家认为拉开的原因跟08年一样，市场成交量萎缩，但是能够成交的都是低于市场价位的，链家看到还有绝大多数业主不愿意降价，抱着心态就是宁可这段时间不卖，所以每当市场不好的时候，链家发现业主的心理价位和市场价位差距就比较大，对于中介公司而言链家追求的不是高房价，而是买卖双方价格差距的缩小，这是链家针对北京二手房业主心理价位的研究所得出的小小的心得和结论

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