主题：验房 注意 事项

一、入伙与验收
到底是先入伙，还是先验收？按道理先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序，但目前让你先验楼后办手续的几乎没有。通常的是让业主先在收楼文件上签字，缴费，再发批条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进房去，发现货不对板，申诉起来就没那么容易了。为避免出现这种情况，在收楼文件上可以注明“室内情况尚不清楚”等字样。这一点需要注意。


二、验收的内容
1、查看有关证件。主要查看《竣工验收备案表》，此表说明该栋楼已经有关部门验收合格，包括室外绿化等做完方可拿到，如果没有这个验收表就说明它根本不具备交房的标准，有权拒绝收楼。

2、认真检查房产。和开发商共同对房子进行验收交接工作。这是一项细致工作，如果你不太了解工程质量等相关知识，最好找懂工程的朋友来共同完成。包括基础与主体工程、水电工程、防水工程、设备工程、公共设施等方面。主要应注意（1）详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；（2）核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；（3）检查水、电、煤气、上下水管道等是否开通和能正常使用。通俗地说来就是：

门窗——试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。如果你装修要换掉就不太重要了。

墙地面空裂——墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

防水——检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

渗雨——如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

阳台裂缝——这是比较容易被忽视的地方。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知发展商。

给排水——查上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，尽可能让水流大一点、急一点，试试水压和排水速度。每个地漏要做通水试验，可用桶装满水往里倒，看是否畅通。

电气设备——检查电闸及电表是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

插座——检查每个插座的数量及是否已通电。为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

卫生间用电——卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。

厨卫通风——是否有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。
开关接口——检查一下开关、插座的牢固程度，别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否结实。

查抄水表、电表底度。

提示：别忘了向开发商要《质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是他们应该准备的。

此外，在公共设施的验收上，如电梯，建筑规范有详细的规定多少层以上配备多少部电梯，且其中一部必须在多少KG以上，还有面积的丈量．


另需注意以下几点：

一. 证书方面:
先看到书面的由土地房产管理局制作签发的<<工程峻工验收备案证明书>>,<<住宅质量保证书>>,<<住宅使用说明书>>缺一不可开发商未能提供相关证书,业主有权拒绝收房!
除了建设(开发商,施工,监理,设计)签署合格证明外,还需要消防,人防等部门分别出具的准用证明,最后到质格部门申请备案.(无单纯的全部包括上述内容的验收合格证的部门)
高层住宅楼生活用水系统必须具有卫生防疫部门核发的<<用水合格证>>,电梯须具有劳动部门核发的<<安全运行合格证>>
房管局勘丈科出具的<<勘丈报告>>确认房屋面积(同两证一书一同出具)
如开发商不能提供上述文件,则构成违约,可根据合同约定及法律规定追究违约责任!

二.检验住房是否与所买的户型一致,有无规划设计变更(如层高,窗 户位置,管道布线)
三.市政配套与公件配套完备状况,比照商品房合同签订交付条件.
四.仔细读清交房验收单上内容,不要对没有实际检查的东西,随便签字.
五.实地验收:
1.结构工程:钢筋是否暴露,墙面是否渗水,是否有裂缝,承重墙,梁,柱是否符合设计规范.
2.梁与柱工程:梁与柱的位置是否影响出入动线与生活动线.
3.层高:其尺寸是否符合图纸标称要求.
4.门窗工程:门的厚度,材质与规格;窗底部滑道是否平滑,窗框的材质与规格;门框,窗框与墙身无过大缝隙.
5.水电工程:电气线路安装应平整,牢固,顺直,穿墙应有导管,导线加接必须紧密;应按套安装电表或预留表位,并由电器接地装置;照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确.
6.室外工程:阳台是否与事先承若及设计图相符,楼宇标识,门牌标识,层位标识,房屋标识是否与实际相符,是否有邮政接收箱,电话线是否进户等,给水情况,水质如何,水流状况,水表计量和供电是否正常.

3、 接受物品
l 房屋的《住宅质量保证书》
l 《住宅使用说明书》
l 管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）
l 钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表

4、 需要检查的资料
l 《竣工验收备案表》 
l 面积实测表 ，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，若不同，根据合同可能会发生费用

5、 支付的费用
最好同物业交流，先验收，再交费

6、 验收过程
验收过程中发现的问题，一定要记录下来

A、 检查所有钥匙是否能用
B、 大门（可视）对讲能否工作，试验远程开门
C、 检查所有门窗、阳台等部位有无开裂现象；（阳台裂缝危险大）
D、 安装的安全护栏是否牢固
E、 检查所有门窗是否可以正常开关，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。查看密封胶条是否完整牢固
F、 检查所有墙体平整度、是否渗水，有水迹、是否有裂缝裂纹，是否有空鼓（用小榔头）
G、 仔细检查地面有无空壳开裂情况（用小榔头）
H、 迅速开水龙头到最大，看是否出水，水压如何，另外看排水速度如何
I、 仔细观察卫生间和厨房的天花板，看是否有水迹
J、 卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座洗手盆的上方不应有插座
K、 试验几次马桶抽水，观察冲厕水箱有无漏水
L、 验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水
M、 测试强电，物业会提供一个带插座的灯。先关闭所有分闸，测试过程中一路路打开，确定各分闸的控制范围。先用灯测所有的插座（空调，墙面，厨房，阳台），再测试照明/开关，另外应保证每个空调插座是1路单独的回路，房内至少有5个单独的回路
N、 若有万用表，测试弱电（电话、有线电视线）
O、 每个房间泼上水，观察是否有积水，地方是否平整
P、 卫生间、厨房泼水，观察坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。
Q、 测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。
R、 核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符
S、 将突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）
T、 记录水表，电表数字
U、 简单清扫 

  
律师能为对集体收房的业主提供哪些法律服务？
■ 在约定收房当日提醒业主们验房、收房时应注意的事项和问题。 ■ 核实开发商相关的法律文件，如《竣工验收备案表》、测绘部的实测面积文件、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 ■ 审查入住手续当中是否有不利于业主利益方面的文件条款。■ 依据业主与开发商签订的购房合同逐项验收，汇总业主们收房时发现的各种问题，提出相关的法律意见，必要时向开发商递交律师函。■ 审查交房的程序设计是否不利于业主；房屋的规划、设计是否产生变更；入住前开发商是否要求签订不公平的补充协议；交房时开发商是否收取价外其他费用等等问题。 ■如果发现问题可与开发商谈判交涉，必要时到有关部门去调查取证。
 

大家都要提高警惕,需要注意的地方太多了.

谢谢了,今天装备去收房

记者：根据最近一项民意调查显示，国民对国内外时事的关心度很低，议员先生，您对此有何看法？议员：没有看法，我不关心

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