主题：上海别墅市场呼唤“马寅初”90％购买者深度套牢

房地产业高度发达的上海，其别墅市场在经历了多年的大开发后，业内人士日前发出“马寅初回来”的呼声。 据悉，自上世纪90年代上海别墅建设趋热以来，总的趋势是，别墅档次越来越高，面积越来越大，价格屡屡刷新。开发量明显大幅度超过需求量。有关数据表明，至今上海在建的别墅项目达170多个，开发用地占到上海住宅开发总面积的1／3。市场年供应量为1．5万套左右，单套别墅的面积虽然以250平方米左右为主流面积，但300平方米以上的单套别墅在逐步增多；总价格300万元左右，单价在每平方米1万元左右的高档别墅明显增多，且继去年初推出的“西郊庄园以一套3500万元的天价在市场露面后，不到三个月“上海紫园又以一套别墅1．3亿元的天价刷新上海豪宅记录。 从销售情况来看，上海每年销售的别墅占当年开发总量1／3左右，以2002年为例，当年别墅开发建设面积为540多万平方米而市场需求仅为150～200万平方米。与此同时，别墅的供应量还在呈逐年上升趋势；2001年别墅新盘供应量占市场供应总量的16％，2002年则上升为18．5％。另据统计在已销售的全部别墅中，价格为50万元至120万元的占71％，中高档的别墅销售量明显比例偏低。另外，容积率太高成为不少别墅的通病，0．4至0．6的容积率被人们戏称为“人造蟹肉。业内人士称，这样的别墅还不如叫二层住宅小区更为妥切。虽然，新开发的别墅已注意了这个问题，开始追求低容积率的别墅，但此前积压的一批早期开发别墅由于其太高的容积率，出路令人担忧。 曾经公开发表过三百多篇楼市评论的、多年从事房地产开发的型开发商上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红在接受记者采访时指出，上世纪九十年代初上海别墅“虚热留下的后遗症是90％的发展商“鸡飞蛋打，90％的购买者“深度套牢。上海毕竟只有6000多平方公里土地，究竟有多少土地允许这样的折腾呢？他认为上海别墅市场面临的真正挑战是有些别墅定位背离上海目前经济发展水平。目前，上海籍人士购买别墅的比例占近4成，国内其他地区的人士占近3成，他们需要的是价格在每套120万以内，容积率在0．3以下的别墅，而这样的别墅上海又有多少呢？他呼吁：上海别墅市场的发展，必须在结构上、区位上、单套总价上和上市量等方面作全面的、科学的决策，让马寅初回来，对别墅市场实行“计划生育。